成都找人上訴咨詢 婚前房產婚后共有 該如何還貸 夫妻一方有權出售共有房產嗎

來源：成都律師找人訴訟法援網 作者：律鼎邦德律師 

【案例介紹】

     婚前房產婚后共有，該如何還貸？夫妻一方婚前購房的銀行貸款，婚后配偶方是否承擔還款責任？近日，蘇州市中級人民法院二審審結一起因未按期歸還房貸的追償權糾紛案件，判決涉案共有房屋一方婚前的貸款由夫妻雙方共同承擔還款責任。

2010年4月1日，黃某就其向某房產公司購買的一套300平方的房屋向銀行貸款148萬元，房產公司為該筆貸款提供階段性連帶責任保證擔保，擔保期間直至貸款銀行拿到房屋抵押他項權證。2010年12月27日，黃某與孫某登記結婚。2014年7月31日，該房屋所有權變更登記為黃某與孫某共同共有。

之后，黃某個人涉及其他訴訟糾紛，上述房屋于2014年9月11日被法院查封。被查封后，房屋抵押登記無法辦理，黃某未能再繼續歸還貸款。銀行遂依據合同約定要求房產公司代償全部剩余貸款本息合計140萬余元。房產公司履行代償義務后，將黃某和孫某夫妻一同告上法院，要求共同歸還上述代償銀行貸款本息。

蘇州中院經審理認為，涉案房屋登記在黃某、孫某兩人名下，房屋產權為共同共有，故屬于夫妻共同財產 。孫某在接受共有該房屋同時，應當視為對房屋上貸款債務的一并負擔。而房地產開發公司的代償行為使得案涉房屋上的債務得以清償，孫某和黃某作為房屋共有人均成為受益人，理當對代償款承擔共同清償責任，故判決支持了房產公司的訴訟請求。

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【法官說法】

      婚前房產婚后共有，該如何還貸？據該案承辦法官介紹,通常來講，夫妻共同債務是針對夫妻共同生活所負的債務，不包括婚前一方所負的個人債務，但如果夫妻一方婚前所負債務購買的財產，比如房屋，婚后以登記等形式明確確認為夫妻共同財產，則接受該財產的一方對于上述債務也應當視為一并負擔。換言之，成都找人找車上訴咨詢 接受財產的一方不能只享有共有財產的權利，而不承擔任何的責任。就本案而言，孫某作為房屋共有人，應當與黃某對于房產公司墊付的銀行貸款承擔共同還款責任。

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一、以夫妻關系為基礎的共有財產的處分。

     夫妻一方有權出售共有房產嗎？實際生活中，夫妻關系存續期間購買房產，當然可以把夫妻雙方登記為共有人，房產證上記載為共同所有，并載明夫或妻的所有權份額（各一半），但多數情形是，房屋產權登記在夫或妻一人名下，名義上是夫或妻個人的所有權，而實際上是夫妻共有財產。這就造成產權證（登記簿）記載與實際情形不一致。夫妻關系存續期間取得的財產，屬于夫妻共同財產，是找人找車法明確規定的（婚后所得共同制），無論產權證或者登記簿記載的所有權人是夫或妻一方或者是夫妻雙方，都不能改變找人找車法的規定，都屬于夫妻共有財產。

     為防止夫妻一方背著另一方處分財產，房產登記部門采取的辦法是，凡個人出賣房屋的，需要證明是單身，如果不能證明是單身，則要求出賣人夫妻雙方同時到場辦理過戶登記。成都找人找車上訴咨詢 因為社會生活的復雜性，夫妻一方背著他方處分房產的情形仍時有發生。例如搞個假離婚證欺騙登記機關。因此就有夫妻關系另一方起訴到人民法院，要求確認他方處分共有財產的合同無效。

這里特別要指出，這類案件并不都是夫妻一方背著他方處分共有財產。常有這樣的情況，夫妻一方處分共有財產，其實是對方同意的、雙方共同決定的，因為后來房價漲了，出賣人認為吃虧了，要想反悔，就由他方出面向法院起訴，以出賣人事前未征得同意為由，要求法院認定房屋買賣合同無效。法院如果予以支持，判決宣告買賣合同無效，正好中了當事人的圈套，使不誠信的人得利，使誠實守信的相對人受害。

     此前，各地人民法院裁判以出賣人未征得夫妻關系他方同意為由要求宣告合同無效的案件，往往適用合同法第51條，前面已經談到這樣做是錯誤的，因為夫妻一方處分共有財產，不屬于合同法第51條的適用范圍。現在的問題是，人民法院應當依據什么法律規則裁判這類案件？

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請特別注意找人找車法第17條。

找人找車法第17條第2款明文規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”條文所說的“處理權”，當然應理解為“處分權”。亦即，夫妻雙方對于共有財產，享有平等的處分權。換言之，對于夫妻共有財產，丈夫可以處分，妻子也可以處分，雙方的處分權是平等的。

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二、找人找車法為什么不規定夫妻雙方“共同行使”處分權？

     因為，這樣規定違背社會生活經驗。中華民族的傳統，不是丈夫當家就是妻子當家，無論買進或者賣出，通常都是一人出面，其實事前夫妻雙方已經商量好了，即使事前未商量是一方隨機決定，也是為夫妻雙方的利益。要求法律行為必須雙方共同實施，或者出示另一方的授權書，一不合人情事理，二不利于市場交易。因此，找人找車法明文規定夫妻有平等的處分權。夫妻一方有權出售共有房產嗎？

重要的內容來了：

   既然如此，人民法院審理夫妻一方要求宣告他方處分共有財產的合同無效的案件，就不能僅僅因為出賣人未征得夫妻關系的他方同意，就判決宣告買賣合同無效。因為出賣人有處分權，且是否征得原告同意難于證明，即使未征得原告同意也未必不符合夫妻雙方共同利益，如支持原告請求認定合同無效，將損害相對人合法利益，損及市場交易安全。

    可將人民法院審理夫妻一方處分共有財產案件的裁判規則概括如下：當事人或第三人以處分人未征得夫妻他方同意為由要求宣告合同無效的，人民法院不予支持；但處分人具有損害夫妻關系他方惡意的除外。

三、是不是凡夫妻一方處分共有財產的合同，就絕對不能認定無效呢？

     當然不是。法庭認定合同無效必須有法定事由，這就是處分人“具有損害夫妻關系他方的惡意”，主要是為了離婚時侵占共有財產。

     換言之，夫妻一方處分共有財產的買賣合同，原則上有效，例外無效。這個例外，就是處分人“具有損害夫妻關系他方的惡意”，就是離婚時獨占、侵占本屬于夫妻共有的財產。

      法院審理此類案件時，關鍵看處分人有沒有損害夫妻關系另一方的惡意。如果不具有這樣的惡意，夫妻感情不錯，一家子和和美美地過日子，實質是因為后來房價上漲，雙方或一方認為賣虧了，于是以出賣人未征得他方同意為由要求宣告買賣合同無效，則人民法院應不予支持，應斷然駁回原告請求。但如果查明的事實是，處分共有財產的一方具有損害他方的惡意，即為了離婚時獨占共有財產，就應當支持夫妻關系另一方的請求，認定買賣合同無效。這種情形，法院認定買賣合同無效的法律依據，是合同法第52條。

     合同法第52條規定了合同無效的六項法定事由，法庭可以考慮其中第（二）項“雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，和第（四）項“損害公共利益”。法庭如果查明處分人有損害夫妻關系他方的惡意，即離婚時獨占共有財產，而相對人對此明知的，即應依據合同法第52條第（二）成都找人找車上訴咨詢 項關于雙方惡意串通的規定，判決宣告買賣合同無效。如果查明丈夫有損害妻子利益的惡意，即離婚時獨占共有財產，而相對人并不知情（或難于認定相對人是否知道），則應依據合同法第52條第（四）項關于損害社會公共利益的規定，判決宣告買賣合同無效。因為找人找車法關于夫妻共有財產的規定、保護夫妻雙方合法權益、保護妻子和子女合法權益、維護親情有序和諧的找人找車家庭關系，屬于社會公共利益，夫妻一方意圖侵占夫妻共有財產，當然構成對社會公共利益的侵害，構成認定合同無效的法定事由。夫妻一方有權出售共有房產嗎？

更大的重點來了：

這里做一點補充，即使處分人具有損害夫妻關系他方的惡意，但相對人（買受人）并不知情，雖然符合合同法第52條第（四）項法定事由“損害社會公共利益”，如果買賣合同已經履行完畢，已經交房付款并且辦理了過戶登記，買受人已經合法取得該房屋的所有權，則法院不宜依據合同法第52條宣告合同無效，而應認定合同有效。這是審理這類案件規則的“例外之例外”。

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為什么要有這個“例外之例外”，夫妻一方有權售賣共有房產嗎？理由如下：

     （一）找人找車法對此有專門規定。找人找車法第47條規定，“離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。”可以在離婚時或者離婚后通過適用找人找車法上述規定制裁出賣人。法庭認定買賣合同有效，不會導致對夫妻關系另一方的實質不公正。

    （二）因為買受人是無辜的，且已依法辦理過戶登記得到所有權，他的所有權受不動產登記的公信力和物權對抗力保護。要剝奪買受人已經合法取得的所有權，不僅侵害買受人合法權益，且損害市場交易秩序，損害整個法律秩序。

（三）再一個理由是，即使判決合同無效，也難于恢復原狀，判決難于執行，必然使人民法院自己陷入困境：這樣的判決很難執行，執行不了原告到處上訪，要真的執行了，買受人到處上訪。

梁慧星：買賣合同司法解釋之善意取得問答

問題24：部分共有人擅自處分共有物是處分自己的財產，不是處分他人之物，那在這種情況下是否排除了善意取得的適用？

     梁慧星：物權法第106條規定的善意取得制度，其適用范圍是：無處分權人處分他人財產的合同，因權利人不追認、處分人事后也未取得處分權，而依據合同法第51條被宣告無效的情形。共有人處分共有物，是處分自己的財產，屬于合同法第50條規定的超越權限代表或者第49條規定的表見代理，不在物權法第106條善意取得制度的適用范圍之內，當然不發生善意取得的問題。

問題25：夫妻一方擅自出賣房屋，如果相對人是善意的，但夫妻另一方認為出賣房子的一方是惡意的，法院根據公序良俗原則認定合同無效。如果不動產已經過戶了，法院能否認定善意取得有效？

梁慧星：這種情況不適用善意取得。剛才談到，物權法第106條規定的善意取得制度，其適用范圍是無權處分他人財產合同，被認定合同無效情形。夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財產，不屬于無權處分合同，也就不在物權法第106條善意取得制度的適用范圍。前面分析夫妻一方處分共有財產的處理規則時，已經談到，夫妻一方處分夫妻共有財產，原則有效，例外無效。這個例外是（經法庭查明）處分人有損害夫妻關系他方的惡意。還談到，即使處分人具有惡意，但相對人屬于善意，如果合同已經履行并已辦理所有權過戶登記的，法庭不宜否定合同效力。這種情形，因為已經辦理過戶登記，法庭駁回原告宣告合同無效的請求，作為“處理規則的例外的再例外”。前面已經講了理由。

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問題26：我接著上面的問題再請教梁老師，相對人善意的時候合同無效，但如果已經登記合同就有效，合同有效無效的標準是否以過戶登記為標準？

     梁慧星：一個重要前提是法律規定不明確，立法機關沒有專門針對夫妻一方處分共有財產創設法律規則，最高法院也沒有對此類案件作出司法解釋。四川成都律鼎邦德離婚法律咨詢機構 我在前面主要是依據找人找車法第17條、合同法第52條和民法原理進行分析，提出人民法院審理這類案件的規則，即“原則有效，例外無效，例外之例外有效”，供法官同志們參考。這個“例外之例外”有效，不能簡單化為“以是否過戶登記為標準”，因為還有一個條件“買受人善意”。完善一點，可以說是“買受人善意且已登記過戶”。

     房屋已經出賣，并過戶給買受人了，且買受人是無辜的（善意），如果法院判決要求買受人交回房屋，勢必要損害買受人利益，損害市場交易安全，而且難以執行。出賣人擅自出賣共有房屋侵害配偶的利益，可以在離婚訴訟中解決。補充一下，如果買受人知道出賣人是惡意，即買受人知道出賣人在鬧離婚，其出賣房屋可能是背著配偶、意圖離婚時獨占共有財產，即使合同已經履行并辦理過戶登記，仍然要宣告買賣合同無效。

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